Logement social : avec le tandem c’est "construire moins en dépensant beaucoup plus" !

Par Philippe Bies, lundi 28 janvier 2008 :: Archives :: #111 :: rss

A l’UMP le temps des campagnes électorales est souvent aussi celui des promesses. On l’a vu avec Sarkozy au niveau national. A Strasbourg nous ne sommes pas en reste avec notre tandem, qui n’a pas froid aux yeux et ne recule devant aucun mensonge. En 2001, ils avaient fait campagne sur les voitures brûlées…depuis elles brûlent tout autant. Ils ont donc sagement décidé de ne plus en parler.

Aujourd’hui leur priorité c’est le…logement !! Et là, je dois avouer que les bras m’en tombent !! Fabienne Keller et Robert Grossmann s’engagent à construire, à partir de 2008, pas moins de 1 300 logements sociaux par an. Pour juger cette promesse, il me semble normal et pertinent de regarder leur bilan à partir de faits objectifs et incontestables.

Pour le logement social, la collectivité dispose d’un outil majeur qui gère plus de 20 000 logements sur la communauté urbaine : CUS habitat, l’Office Public de HLM. Il est donc intéressant d’examiner le bilan de cet organisme qui normalement est la locomotive en matière de construction.

Force est de constater que 7 années de gestion de l’UMP ont amené CUS habitat à un niveau de production quasiment confidentiel et en tout cas indigne d’un des plus grands offices de France. Ainsi sur les 3 dernières années, 90 logements neufs ont été livrés (26 en 2005, 58 en 2006 et 6 en 2007). Si on fait la moyenne annuelle des logements livrés depuis 2002, on atteint le chiffre faramineux de 36 (214 logements en 6 ans)

Parallèlement à ce qu’il faut bien appeler un marasme, des centaines de logements ont été démolis sans que l’offre n’ait été reconstituée. Ainsi au Neuhof ce sont 370 appartements qui ont déjà été démolis et 365 qui le seront dans un avenir proche, sans qu'aucun logement aidé neuf n'ait été livré à ce jour (à l'exception des 40 pavillons de la cité des Aviateurs). Au total ce sont plus de 1 000 logements qui ont été, ou sont en cours, de démolition sur le patrimoine de l’Office ! On est bien loin de la règle initiale de l’ANRU : 1 logement construit – 1 logement démoli. Pour être tout à fait objectif je dois dire que Yves BUR le maire UMP de Lingolsheim a respecté cette règle et qu’aucun logement ne sera démoli avant que d’autres soient reconstruits. Cela mérite d’être noté !

A Strasbourg non seulement on ne construit pas mais en plus on démolit au mépris de 16 000 demandes de logements qui s’accumulent sur l’agglomération !

Pour arriver à un bilan aussi catastrophique d’aucuns pourrait croire que CUS habitat a fait l’objet d’un plan de rigueur à ce point drastique qu’il aurait empêché toute action. Il n’en est rien, bien au contraire ! Durant toutes ces années, la masse salariale et les moyens généraux n’ont cessé d’augmenter. A titre d’exemple, les moyens généraux ont augmenté de 1 071 000 euros entre 2003 et 2005 alors que la masse salariale augmentait de 2 700 000 euros durant la même période.

Par son incapacité à formuler une politique du logement cohérente, le tandem a encouragé pendant 7 ans les errances, les erreurs stratégiques et la gestion calamiteuse du principal outil dont il disposait. Cette situation invraisemblable a abouti à ramener la production d’un des plus grands bailleurs de France à un niveau comparable à celle de petits cabinets immobiliers.

Ce résultat discrédite durablement les promesses du tandem en matière de logement social.

Commentaires

1. Le mardi 29 janvier 2008 à 23:27, par yolande

Beaucoup de Strasbourgeois souhaitent un audit sur le logement. Cela est-il possible ?

En effet, personne ne connait le patrimoine locatif de la Ville !
Peut-on s'attendre à voir, comme à Paris, des logements loués à des prix modestes mais attribués à des personnes triées sur le volet ?

Par ailleurs, comment un organisme tel que CUS HABITAT a-t-il pu faire une si mauvaise gestion de son parc locatif ?
Devant la dégradation de la situation, chacun devrait assumer ses responsabilités et jouer la transparence : la municipalité actuelle comme les responsables de Cus Habitat !

La question du logement sera certainement un des points importants de cette campagne pour les municipales mais je trouve surprenant les promesses faites aux électeurs par les différents candidats alors que ceux-ci n'ont pas tous les éléments en leur possession !

2. Le mercredi 30 janvier 2008 à 00:21, par out

Monsieur Bies
Pour bien connaitre l'organisme que vous citez, je peux confirmer que vos chiffres sont tout à fait exacts.

Je peux vous préciser, par ailleurs, que l'office HLM à bénéficié de 130 décisions de financement de l'état en 2005, 118 en 2006 et 258 en 2007.

Pour construire, comme vous l'indiquez 26 logements en 2005; 23 en 2006 et .....6 en 2007.

Malgré ces résultats catastrophiques Francis Muckensturm, Président de l'Office HLM, déclarait dans les DNA du 18 janvier 2008 "les actions que j'ai pu engager ont permis de donner un nouvel élan au logement social" et "tout me porte à vouloir poursuivre les efforts entrepris à la présidence de Cus Habitat'

En faisant des 'efforts' et en impulsant un 'nouvel élan' à Cus Habitat (le plus important organisme HLM d'Alsace -20000 logements - 550 agents) Muckensturm réussit à construire bien moins que certains promoteurs privés qui travaillent seuls avec un(e) assitant(e).

On frémit à l'idée de ce qu'aurait pu produire l'office HLM sans cet effort là!.

Fidèle de Grossmann avec qui il fait de la politique depuis 40 ans, M. Muckensturm a comme son leader, érigé l'incompétence en dogme et remplacé la reflexion par les effets d'annonce.

3. Le jeudi 31 janvier 2008 à 12:34, par Ciceron

Cher Monsieur Bies vous devriez faire attention aux attaques personnelles contre M. Muckensturm. Je crois en effet, que votre passage dans l'organismes cité à pour le moins été contesté. Vous devriez, dès lors, veillez à ce que le boomerang ne vous revienne par en plein figure.
Sur le fond, les chiffres peuvent être contestés, déformés, critiqués mais les faits sont là, il y a eu plus de logements sociaux construits sous l'actuelle mandature que pendant les deux précédentes.
Nous attendons les propositions concrètes de M. Ries et nous pourrons alors juger.

4. Le jeudi 31 janvier 2008 à 14:20, par Philippe Bies

@ Ciceron : ainsi vous pensez que la menace et la calomnie me feraient taire. Vous me connaissez bien mal : j'ai la conscience tranquille et je sais le travail que j'ai produit à CUS habitat. Néanmoins, je reconnais bien là les methodes du camp que vous défendez... D'ailleurs je constate que le président de Cus habitat a été viré sans ménagement de la liste du tandem. J'imagine que son bilan et ses méthodes ne sont pas étrangères à cette décisison. Mais le problème n'est pas là. Si vous contestez mes chiffres donnez en d'autres et argumentez ! Nos propositions dans le domaine du logement sont (ou seront) bientôt en ligne sur le site de camapgne dont je vous rappelle l'adresse : www.roland-ries-2008.fr. Au pire, risquez vous à demander aux habitants des quariers concernés....

5. Le jeudi 31 janvier 2008 à 23:53, par Out

Monsieur Ciceron.
Vous avez raison sur un point : les nombreux paramètres qui definissent le marché du logement (multiplicité des acteurs locaux et nationaux qui fournissent des éléments d’activité et de résultat qui ne reposent pas exactement sur des critères d’appréciations identiques, opérations longues qui couvrent plusieurs exercices comptables de sorte qu’il est extrêmement difficile d’avoir une photographie précise de l’activité, terminologies nombreuses (financières, techniques) pour qualifier les stades d’avancement d’un dossier…).
Cette complexité permet, très souvent, d’adapter les faits à ce qu’on veut leur faire dire.
C'est très précisément ce que de toute évidence, Monsieur Bies voulait éviter en donnant des chiffres exacts (distinction entre logements détruits et à détruire, logements livrés et non chantiers démarrés ou en cours...)
Telle fût également mon intention quand après vérification des chiffres de Philippe Bies, je me suis permis de les compléter avec des données toutes aussi objectives.
Je peux également vous préciser qu'en ce qui concerne la production de l'office HLM pour les opérations d'acquisition-amélioration elle à été de 36 logements en 2005, 73 en 2006 et 104 en 2007.
Ce qui nous amène à une production, toutes opérations confondues, de 62 logements terminés et livrés en 2005, 131 en 2006 et 110 en 2007.
Voilà, Monsieur Cicéron, des données justes et précises.
Comme vous prétendez qu'il y a eu beaucoup plus de logements sociaux construits sous l'actuelle mandature, je vous serais reconnaissants de bien vouloir être aussi précis que nous le sommes pour nous le démontrer.
Je vous serais, par ailleurs, extrêmement reconnaissant de bien vouloir m'indiquer pourquoi Cus Habitat en est réduit à produire un nombre de logements aussi ridiculement faible qu'aucun petit promoteur immobilier digne de ce nom n'oserait même avouer?

6. Le vendredi 1 février 2008 à 09:41, par Yves Vitale

S'arrêter au nombre de logements sociaux (très sociaux?) construits c'est oublier l'autre face du problème: le nombre de logements très sociaux démolis, supprimés.
Et là on ne peut que constater qu'il y a eu, pendant ces 6 ans, une réduction du nombre de logements accessibles aux plus démunis des Strasbourgeois.
Il ne faut pas faire de démagogie avec ce sujet grave. Faut penser à l'Abbé Pierre, au combat de toute sa vie pour la dignité des plus démunis. Le bilan du "tandem" pour le logement social est un échec, pire une régression.

7. Le dimanche 3 février 2008 à 15:45, par débusquons les tricheurs

Petite devinette pas drôle du tout.

Qui a dit :

"...Accompagnant toutes les grandes phases d’évolution urbaine de
Strasbourg et de son agglomération, notre office est aujourd’hui engagé avec force dans le renouvellement et la diversification de l’offre de logements et, plus largement, dans la mutation du cadre de vie de milliers de familles habitantes de la Communauté Urbaine..."

Eh oui, vous l'avez deviné c'est le Président de l'office HLM 'dans le mot du président' du rapport d'activité 2006 de Cus Habitat.
Ce même Président dont l'organisme a livré 131 logements (58 neufs + 73 acquisition-amélioration) précisément ....en 2006!

Monsieur Muckensturm, fidèle parmi les fidèles de Robert Grossmann partage avec celui-ci, l'idée que le style déclamatoire, la formule pompeuse remplace la compétence.

Si le problème du logement n'était pas aussi dramatique, si le manque de logements n'était pas à l'origine de si grandes souffrances pour un nombre grandissant de nos concitoyens, le décalage des propos de basse politique du président de l'office HLM avec la réalité de la production de son organisme seraient simplement ridicules.

Mais, en la matière, ils révèlent le cynisme ,le manque absolu de pudeur si ce n'est le mépris des demandeurs de logements sociaux dans notre ville.

8. Le mardi 19 février 2008 à 18:07, par rigueur vs polémique stérile

Acheter un immeuble et le transformer pour remettre les logements en état d'être loués constitue une opération aussi complexe que la construction d'un immeuble neuf, tous les spécialistes vous le diront. Ce qui compte n'est donc pas le nombre de logements construits mais le nombre de logements venant accroître la part du logement social dans l'offre locative. C'est ce qu'on appelle l'offre nouvelle, qui à CUS habitat est de 110 logements en 2007, et non 6 comme indiqué ici. C'est certes insuffisant mais un peu d'ordre me semble nécessaire pour la qualité du débat.

Pour être complet on peut d'ailleurs ajouter que l'insuffisance ne date pas d'hier, et que pour bien mesurer l'activité il est préférable de regarder les mises en chantier : 481 pour la période 1991-1995, 464 pour 1996-2000 et 580 pour 2001-2005. La dernière période a donc été la plus productive, mais il n'y a pas de quoi pavoiser. Si l'on regarde de 2006 à 2008 (prévisions plus que probables pour 2008), on constate que ce sont 815 logements qui seront mis en chantier : cela sera probablement encore insuffisant mais l'effort réalisé empêchera peut-être la catastrophe. Pour aller au-delà de ce rythme, il faut une mobilisation de l'Etat et des collectivités, cela aussi tout le monde le sait.

9. Le mardi 19 février 2008 à 22:17, par Philippe Bies

@rigueur vs polemique stérile : Le chiffre de 110 logements en 2007 que vous donnez pour CUS habitat est exact et je crois que nous sommes d'accord sur ce point. Néanmoins, ces 110 logements se répartissent de la manière suivantes : 6 logements neufs livrés et 104 logements livrés dans des opérations "d'acquisition - amélioration". Concernant ces dernières si je suis d'accord avec vous pour dire qu'elles sont souvent complexes, je considère, comme beaucoup de spécialistes, qu'en valeur absolue elle n'augmentent pas forcément l'offre de logement social. En effet ces logements ne sont pas systématiquement vacants au moment où ils font l'objet de réhabilitations. Par ailleurs, et pour la clarté du débat, il me semble important de parler de logements neufs livrés et donc ouverts à la location. En effet depuis 2001, on peut constater que les décisions de financement ne se traduisent pas toujours par des réalisations..hélas ! Ainsi depuis 2002, CUS habitat a livré très exactement 214 logements neufs, soit 36 par an. A titre de comparaison, Habitat de l'Ill, petite coopérative HLM à Illkirch - Graffenstaden en a livrés 227... Enfin un document de l'AREAL (l'association régionale des organismes d'HLM d'Alsace) de février 2008 donne l'état d'avancement des objectif de production de logements sociaux du volet logement du plan de cohésion sociale pour 2007. Alors que la CAMSA a largement dépassé ses objectifs (avec un taux de 205%), que le Conseil Général du Bas - Rhin arrive à un taux de réalisation de 110%, la CUS est bonne dernière avec un taux d'avancement de 67%. On ne peut taxer l'AREAL présidée par André KLEIN MOSSER d'être parti pris.

10. Le mercredi 20 février 2008 à 11:58, par Exils

Pour ma part, il est absolument évident que les responsables politiques et la direction de Cus Habitat ont mené une politique d'un incroyable cynisme qui va à l'encontre de l'idée de mixité urbaine qui est censée structurer les projets ANRU.
Au-delà du discours lénifiant, les faits sont accablants :

Prenons comme exemple le quartier du Neuhof dont Keller et Grossmann vante une transformation en profondeur qu'eux seuls semblent avoir remarquée.

La politique de démolition débutée il y a quelques années sans aucune contrepartie en offre nouvelle dans le cadre des opérations ANRU ainsi qu' une production hors ANRU tellement insignifiante au regard des dossiers en attente dans les services du bailleur social ont permis à Cus Habitat de remplir les logements qui étaient vacants sur son patrimoine.

Premier mouvement et premier bénéfice pour Cus Habitat : ces logements dont personne ne voulait sont occupés à titre soi-disant (on verra plus loin pourquoi) transitoire par les locataires des immeubles démolis ou en voie de démolition
Et peu importe les tensions supplémentaires qu'une telle situation entraine. Et peu importe que des gens continuent à vivre encore plus mal à quelques pas d'opérations qui devaient précisément leur permettre de vivre mieux si elles avaient été menées dans un réel souci de leur bien-être.

Deuxième mouvement et deuxième bénéfice pour Cus Habitat : la majorité des locataires installés dans ces appartements en attendant d'être relogés dans des immeubles qui seront (un jour..) reconstruits, ne pourra pas envisager le payement d'un loyer très significativement supérieur (jusqu'à 2.5 fois plus cher).
Dans l'incapacité de faire face à une telle dépense les appartements dont personne ne voulaient et qui étaient proposés à titre transitoire seront occupés à titre définitif.

Troisième mouvement et troisième bénéfice pour Cus Habitat :le bailleur pourra proposer à une nouvelle clientèle un peu plus aisée d'occuper les appartements qui seront reconstruits tout en clamant haut et fort avoir permis une plus grande mixité sociale dans le quartier.

Or, il n'aura échappé à personne que les immeubles qui seront reconstruits sont situés en périphérie de cité et de ce fait constitueront des ilots repliés sur eux-mêmes.

Loin de privilégier la mixité sociale Cus Habitat aura -in fine- :
- introduit un nouveau niveau de ségrégation
- concentré un peu plus la misère dans le coeur du quartier du Neuhof
- compromis un peu plus l'avenir du quartier en introduisant tous les ingrédients (insatisfaction, relégation, sentiment d'injustice aggravé...) propices à une aggravation des tensions.

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