Bienvenue sur le blog de Philippe BIES

I.              Présentation de l’organisme

CUS Habitat, Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de Strasbourg, est la forme actuelle de l’établissement public créé en 1923, à l’initiative du maire Jacques Peirotes, sous l’appellation « Office public d’habitations à bon marché de la Ville de Strasbourg ».

Avec la création de la Communauté Urbaine de Strasbourg en 1968, l’office devient « Office public d’habitations à loyer modéré » (OPHLM) de la CUS, et sa compétence est étendue à l’ensemble des communes qui composent l’agglomération.

L’organisme adopte, en 1993, l’enseigne « CUS Habitat » et entreprend une vaste décentralisation, avec la mise en place progressive de 13 agences et antennes.

Le 3 février 2007, la réglementation transforme les OPHLM et les OPAC en Offices publics de l’habitat (établissements publics à caractère industriel et commercial).

L’enseigne CUS Habitat désigne désormais « l’Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de Strasbourg ».

Le patrimoine de CUS Habitat comprend 20 334 logements locatifs, 175 locaux professionnels ou commerciaux, et 3 045 garages ou places de stationnement. L’organisme gère plus de 2,2 millions de m².

Ce patrimoine, situé à 60 % en zone urbaine sensible (ZUS) est implanté à 90 % sur la ville de Strasbourg, les 10 % restant étant répartis sur 17 des 28 communes de la CUS.

Actuellement premier bailleur de la Région Alsace, CUS Habitat représente aujourd’hui 25 % des logements sociaux sur le territoire de la CUS. Il loge ainsi environ 54 000 habitants.

En termes financiers, CUS Habitat perçoit 74 millions d’€uros de loyers, et réalise un chiffre d’affaires de 117 millions d’€uros.

CUS Habitat emploie 532 salariés au 31 décembre 2008.

II.              Evolution de CUS Habitat vers un véritable statut d’entreprise

CUS Habitat est l’un des rares organismes de cette taille en France à n’avoir pas opté en son temps pour le statut d’OPAC. L’établissement public est donc passé directement du caractère administratif au caractère industriel et commercial.

Il s’agit là d’un véritable changement de culture d’entreprise. En effet, les effectifs sont composés à plus de 75 % de fonctionnaires. Les nouveaux statuts ne permettent plus, à l’avenir, que d’embaucher des agents sur la base d’un contrat de droit privé. Cela impliquera également un accord d’entreprise et la mise en place d’un comité d’entreprise, à l’instar des sociétés de droit privé.

Autre changement d’importance : CUS Habitat a décidé de passer de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale dès le 1^er janvier 2010. Ainsi, la gestion de l’organisme sera plus efficace, et bénéficiera d’un contrôle externe par le biais de commissaires aux comptes qui devront annuellement certifier les bilans.

Bien entendu, CUS Habitat restera soumis au Code des Marchés Publics, à l’instar de tous les OPH.

Pour accompagner cette nouvelle dynamique et un changement d’image, CUS Habitat envisage la construction d’un nouveau siège, plus accessible, plus fonctionnel, et qui s’intégrera parfaitement dans les nouveaux critères du développement durable. Un nouvel atelier central devrait également voir le jour, afin que les salariés puissent disposer d’un outil de travail plus moderne, particulièrement nécessaire à la professionnalisation de ses métiers.

A ce propos, il faut préciser que le nouveau siège permettra la création de plus de 50 logements sociaux, en lieu et place des bureaux actuels (qui étaient des logements à l’origine). Le produit de la vente de cet immeuble à un autre bailleur social permettra d’ailleurs de financer en grande partie le nouveau siège, dont les surfaces seront redimensionnées pour être ramenées à 4000 m² environ. Enfin, la construction d’un nouvel atelier central libèrera des terrains rue de Péronne pour la création de nouveaux logements en cœur d’agglomération.

Cette profonde mutation permettra à l’Office de relever les nouveaux enjeux qui sont les siens, et ceci malgré les difficultés financières rencontrées.

III.              Situation financière

Dès mon entrée en fonction, j’ai du me rendre à l’évidence : CUS Habitat est dans une situation financière extrêmement délicate. Cela avait été relevé tant par la Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social (MIILOS) que par la Chambre Régionale des Comptes qui ont procédé au contrôle de l’organisme.

En effet, outre des problèmes inhérents au fonctionnement de l’entreprise, CUS Habitat s’est engagé simultanément dans 3 opérations ANRU, à savoir : le Neuhof (90 M€),
la Meinau (79 M€) et Lingolsheim (45 M€).

Ces opérations concernent 2497 logements  à savoir 1382 réhabilitations-résidentialisations et 1115 constructions neuves. Par ailleurs 1 314 logements sont voués à la démolition.

L’ensemble représente un investissement, pour CUS Habitat, de plus de 141 M€ (emprunts et fonds propres).

Cette forte montée en puissance, parfois difficilement maîtrisée, a obéré considérablement les fonds propres de l’organisme, de sorte qu’il était impossible d’envisager la rénovation des autres quartiers, et encore moins d’inscrire CUS Habitat dans la nouvelle politique de développement de l’offre de logements aidés adoptée par la Communauté Urbaine de Strasbourg. Pire, les difficultés liées à la signature des avenants aux conventions ANRU ont bloqué les subventions et les prêts liés à certaines opérations, ce qui a considérablement diminué le niveau de la trésorerie de CUS Habitat.

Afin de permettre à CUS Habitat de terminer les opérations ANRU, de rénover les quartiers de Hautepierre et Cronenbourg, de poursuivre les réhabilitations de son patrimoine dont l’âge moyen est de 40 ans (en intervenant notamment au Port du Rhin et à la Musau) et de s’inscrire dans la politique de développement de l’offre nouvelle, un plan de consolidation a été monté en urgence auprès de la Caisse de Garantie du Logement Social (CGLLS).

Suite à la séance plénière de la CGLLS, qui s’est tenue à Strasbourg le 10 mars 2009, une aide à hauteur de 15 M€ a été envisagée. Ce plan de consolidation devra, bien entendu, être approuvé par le Conseil d’Administration de la CGLLS, lors de sa séance du 2 juillet prochain. Pour abonder ce plan, le Conseil de la Communauté Urbaine de Strasbourg sera amené à délibérer sur une aide complémentaire à hauteur de 5 M€. Il s’agit là d’une recapitalisation de fait de l’établissement.

Grâce à ce plan de consolidation qui devrait être opérationnel dès le début de l’été 2009,
CUS Habitat pourra s’engager dans un plan ambitieux d’investissement sur dix ans, ce qui donnera une véritable feuille de route pour les années à venir.

Sur les dix années à venir, 680 M€ pourront être investis, tout en consolidant la situation économique de CUS Habitat.

IV.              Engagements

a          Une organisation interne plus adaptée

Afin d’assurer les engagements liés au plan de consolidation, CUS Habitat se réorganise peu à peu pour rendre son action plus efficace et plus réactive.

Ainsi, les services de la recette, de la comptabilité, et le service financier se regrouperont dans une direction financière unique, permettant ainsi de s’adapter à la comptabilité commerciale. En outre, le service technique a été scindé en deux directions, l’une chargée du montage des dossiers, et l’autre du suivi technique des chantiers.

La direction du développement locatif travaille notamment sur la fiabilisation des charges locatives, ainsi que sur l’optimisation de la politique des loyers, notamment à travers le dispositif de la convention d’utilité sociale prévue par la loi Boutin, ou loi « MOL » (dispositif qui, notamment, permet à un bailleur de moduler les loyers en fonction de la localisation des logements et de la qualité du service rendu).

Enfin, la direction de la proximité, qui regroupe l’ensemble des agences, antennes et régies techniques, se réorganise en profondeur pour gagner en professionnalisme, en traçabilité et en réactivité.

Cette réforme, que nous avons voulue partagée, concerne très directement une grande partie des services de CUS Habitat. Elle mobilise l’ensemble du personnel qui participe très activement à cette mutation essentielle pour l’avenir de notre organisme.

b          Sur le plan des investissements

Comme nous vous l’indiquions, le plan de consolidation permettra un investissement de
680 M€, avec un rythme accéléré entre 2010 et 2014 où les investissements devraient atteindre en moyenne 85 M€ par an.

Réhabilitations

Jusqu’en 2017, 4911 logements doivent être réhabilités pour un investissement global de 127 M€. Ces rénovations concernent les opérations ANRU du Neuhof, de la Meinau, de Lingolsheim, ainsi que la rénovation de 3 mailles à Hautepierre (Karine, Jacqueline, Brigitte), de Cronenbourg, de la Musau et du Port du Rhin.

Démolitions

Le nombre de logements à démolir concerne à la fois les engagements contractualisés dans le cadre des conventions du Neuhof de la Meinau et de Lingolsheim  et un nombre restreint de démolitions pour le projet de Hautepierre, conçu en partenariat avec la CUS.
Ainsi, entre 2009 et 2013, 1 133 logements seront démolis au rythme de 230 logements en moyenne par an.

Notre investissement dans les opérations ANRU implique une moindre participation à la production d’offre nouvelle jusqu’en 2014.

Le montant global de ces démolitions est estimé à 26 M€, dont 3,3 M€ restant à la charge de l’office.

Les constructions neuves

Jusqu’en 2017, 320 logements en moyenne seront construits par an, sur des opérations déjà majoritairement identifiées. L’investissement relatif à cette offre nouvelle représentera, sur les 10 années à venir, un montant global de 527 M€.

c          Sur la concertation

Tous ces travaux, en particulier les rénovations, se feront en liaison et avec les locataires et se voudront être des réhabilitations qui tiennent compte de l’expérience des locataires.

Notre volonté de concertation s’est clairement exprimée par le triplement des fonds alloués au Conseil de Concertation locative (instance de concertation entre le bailleur et les associations représentatives des locataires)  qui passent de 6 500 à 20 000 €.

Cela donnera les moyens aux associations de participer pleinement à la mise en œuvre de nos investissements, et de nous accompagner dans la démarche de Convention d’utilité sociale évoqué il y a un instant.

d          Un engagement réel dans le développement durable

Comme les dernières livraisons le démontrent (Oberhausbergen, Geispolsheim, Vendenheim, Reichstett), CUS Habitat s’intègre résolument dans les directives du Grenelle de l’Environnement.

CUS Habitat continuera son effort dans le domaine du plan solaire, avec déjà près de 7 000 m² de capteurs solaires mis en place, ce qui situe CUS Habitat en pointe des organismes sociaux de France.

Le chauffage par géothermie (dans le groupe Risler, à Neudorf), les panneaux photovoltaïques à l’Esplanade, l’investissement dans les chaufferies existantes, ainsi que le raccordement de la chaufferie de Cherbourg à l’usine d’incinération, sont à l’étude.

Mais CUS Habitat s’investira plus particulièrement dans le cadre des réhabilitations sur le plan de l’isolation en partant de l’idée que l’énergie la moins chère est celle que l’on ne consomme pas.

La réhabilitation thermique des bâtiments respecte dès aujourd’hui les engagements du Grenelle de l’Environnement. Sachant que la moyenne du parc de CUS Habitat se situe à 174 kwh/m²/an, l’objectif est de ramener ce chiffre en dessous des 130 kwh/m²/an, à l’horizon 2020.

L’opération de la Musau permettra en particulier de passer en « bâtiment basse consommation » (BBC), c’est-à-dire d’améliorer la performance énergétique de 70 %. Cette opération audacieuse et exemplaire concerne 538 logements. Les coefficients de l’isolation extérieure et des vitrages, combinés à des chaudières gaz à condensation et des panneaux solaires thermiques permettront d’atteindre ces niveaux de performance.

Dans la construction, le standard appliqué est la THPE (très haute performance énergétique), soit 20 % en-dessous de la réglementation thermique RT 2005.

CUS Habitat s’oriente également vers le BBC avec une opération exemplaire sur l’îlot Lombardie (Place du Schluthfeld, à Strasbourg-Neudorf).

Cet engagement permettra non seulement de réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais également d’avoir une meilleure maîtrise des charges futures.

V.              Conclusion

Après une période de restructuration et de stabilisation, CUS Habitat, grâce à son plan de consolidation, disposera d’une véritable feuille de route pour les années à venir. L’organisme pourra ainsi s’intégrer parfaitement dans la nouvelle politique engagée par la Communauté Urbaine de Strasbourg, dans le cadre de son programme local de l’habitat.

Disposant des outils nécessaires, d’une équipe renouvelée, CUS Habitat se tourne résolument vers l’avenir afin de rester un fer de lance dans le domaine du logement social en Alsace, et principalement dans la Communauté Urbaine de Strasbourg.

Cette évolution se fera en collaboration avec d’autres bailleurs, notamment avec Habitation Moderne, sans qu’une fusion ne soit à l’ordre du jour. La collaboration active avec d’autres organismes, comme Habitat de l’Ill ou SACICAP Alsace, permettra de compléter son action, notamment dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.

Un projet de GIE est actuellement en cours d’étude, qui devra amplifier encore la synergie entre les bailleurs sociaux.